Economía |

Entre el derecho a la vivienda y la presión del mercado

Diputados debate una modificación a la ley de alquileres que sancionó en 2020. Los actores del sector coinciden que el índice de actualización perjudicó tanto a inquilinos como a propietarios.

Por Roy Rodríguez

Durante las últimas semanas, la Cámara de Diputados de la Nación debatió en comisión la modificación a la Ley de Alquileres, sancionada el 11 de junio de 2020, con el acuerdo de todos los sectores políticos. La escalada inflacionaria y las consecuencias de la pandemia pusieron de relieve una realidad acuciante para muchas familias: el índice de actualización anual previsto entonces generó incertidumbre a la hora de pactar nuevos contratos y disparó los precios a niveles que para muchos inquilinos se volvió impagable.

La ley 27.551, impulsada en su momento por el diputado del PRO Daniel Lipovetzky, reintrodujo un marco regulatorio a una actividad dominada por los designios del mercado y una relación asimétrica entre inquilinos y propietarios.

En Córdoba alrededor del 30 % de los hogares alquila. Según un estudio del Centro de Estudios Legales y Sociales (CELS), “entre 2001 y 2019 la cantidad de hogares que alquilan pasó de un 22% a un 35% en la Ciudad de Buenos Aires, de un 20% a un 30% en Córdoba y de un 12% a un 19% en Rosario”. “El promedio de ingresos que cada grupo familiar destina al pago del alquiler es del 47%”, informa Daniela Gargantini, investigadora del Conicet y el Centro Experimental de la Vivienda Económica (CEVE) y docente de la Universidad Católica de Córdoba.

Esos porcentajes de ingresos se vieron afectados directamente por el índice de actualización de contratos previsto en el artículo 14 de la ley. Según su letra, sólo pueden actualizarse anualmente “utilizando un índice conformado por partes iguales por las variaciones mensuales del índice de precios al consumidor (IPC) y la remuneración imponible promedio de los trabajadores estables (RIPTE)”.

“El problema lo tienen tanto propietarios como inquilinos, porque con este índice unos no saben cuánto van a cobrar y los otros carecen de previsibilidad para saber cuánto van a pagar. Y termina pasando que a los propietarios, ante la inseguridad jurídica de no saber cuánto van a cobrar, deciden directamente no alquilar. Eso genera que haya muy pocos inmuebles en alquiler y muy caros”, dice Victoria Postiguillo, directora de Acción y Defensa del Consumidor e Inquilino (ADCOIN), entidad que expuso la semana pasada en el recinto de Diputados.

“La foto es clara: en marzo de 2021 teníamos un departamento a 22.000 pesos y hoy, ese mismo departamento se alquila a no menos de 45.000”, grafica Agustín Tea Funes, presidente de la Cámara de Corredores Inmobiliarios de la Provincia de Córdoba (CaCIC). Durante 2020 el costo promedio del alquiler de un departamento de dos ambientes en todo el país escaló un 62% con una inflación anual del 36%, según datos consignados por el sitio ZonaProp.

Derecho vs. Mercado

Daniela Gargantini, junto al equipo del CEVE, también expuso la semana pasada en Congreso: “Nosotros fuimos a decir: cuidado, que están regulando un derecho constitucional como el acceso a la vivienda. Esto no es un negocio. Y es un derecho que la pandemia vino a dejar en claro que condiciona otros, como el derecho a la salud o la educación. Si van a regularlo como actividad económica, les recordamos que, por ejemplo, tiene que regir el derecho del consumidor”.

Tanto Gargantini como Postiguillo consideran que la ley en vigencia necesita ser reformada, pero que es necesario rescatar toda aquella normativa que sí beneficia al sector. Por ejemplo, aún espera por su reglamentación el Programa Nacional de Alquiler Social.

ADCOIN elevó su propio proyecto de ley de reforma, donde, además de eliminar el índice de indexación anual, propone reducir la duración de los contratos a dos años, en lugar de los actuales tres, para morigerar la carga económica sobre los inquilinos a la hora de firmar el contrato. Y, sobre todo, aplicar la Ley de Defensa al Consumidor a la actividad de los alquileres con destino de vivienda.

Sin embargo, para Gargantini es necesaria la vigencia de un índice. ”Quizás debamos mejorarlo. Por ejemplo teniendo en cuenta que el precio del alquiler no pueda superar determinado porcentaje del valor del inmueble o bien de su valor catastral”.

La ley actual prevé la obligación del registro de los contratos de alquileres ante la AFIP. Sin embargo, apenas 170.000 han sido declarados. El texto enviado por el Ejecutivo al Congreso incluye la creación de la Dirección Nacional de Alquileres, organismo que junto a la AFIP regirá todo lo relacionado con la homologación de los contratos. La letra del Ejecutivo establece que el incumplimiento del proceso de registro por parte del locador podrá ser castigado por el régimen previsto en la ley de Procedimiento Tributario.

Entre las propuestas que se discuten se destaca además la idea de limitar los montos iniciales de los contratos y, a su vez, gravar las viviendas vacías.

“Nosotros creemos que se quiere hacer todo al revés. De esta manera se hace solidaridad con los bienes ajenos. Deberían buscar incentivar al propietario, para que se beneficie el inquilino. La realidad es que el día después de la implementación de esta ley hubo menos alquileres y valores más altos. Los propietarios no encuentran seguridad jurídica y le temen a esta modificación que puede llegar a ser menos validada”, dice Tea Funes.

Daniela Gargantini propone una diferenciación entre pequeños y grandes a la hora de tributar y propone un registro en donde se dispongan de datos fehacientes. “Si alguien alquila tres propiedades y recibe 90 mil pesos, no tributa por ese ingreso. En cambio, si un kiosco vende por la misma cifra sí lo hace. ¿Por qué el kiosquero tiene que tributar y el que vive de rentas no?”, se pregunta.

DESTACADOS

“Según un estudio del Centro de Estudios Legales y Sociales (CELS) entre 2001 y 2019 la cantidad de hogares que alquilan pasó de un 22% a un 35% en la Ciudad de Buenos Aires, de un 20% a un 30% en Córdoba y de un 12% a un 19% en Rosario”

“Entre las propuestas que se discuten se destaca además la idea de limitar los montos iniciales de los contratos y, a su vez, gravar las viviendas vacías”

“En marzo de 2021 teníamos un departamento a 22.000 pesos y hoy, ese mismo departamento se alquila a no menos de 45.000” (Agustín Tea Funes, presidente de la Cámara de Corredores Inmobiliarios de la Provincia de Córdoba)

“En 2016 el alquiler representaba el 22,38% de los ingresos de un grupo familiar promedio. En 2019 alcanzó el 31,92%”

RECUADRO

El inquilino invisible

“En Córdoba tenemos un 30 % de la población que no forma parte de ningún tipo de política. Ni económica, ni habitacional, ni social. El inquilino está invisibilizado. Incluso la canasta básica, con la que se calcula el índice de pobreza no contempla el alquiler”, dice Daniela Gargantini, autora del estudio “La inaccesibilidad a la vivienda en alquiler en Argentina, avances en tiempos de pandemia”. El trabajo, entre otros datos, muestra el deterioro de la relación entre los salarios promedio y el costo promedio de los alquileres en la ciudad. En 2016 el alquiler representaba el 22,38% de los ingresos de un grupo familiar promedio. En 2019 alcanzó el 31,92%. Además, el ingreso familiar per cápita de un hogar inquilino cordobés era en el primer trimestre de 2018 de $13.000 y el de un hogar rentista $13.200. En el tercer trimestre de 2020, los hogares inquilinos tenían un ingreso promedio de $20.000, el de los rentistas era de $34.300.

Explica Gargantini: “En general en la ciudad tenemos un incremento de metros cuadrados y unidades habitacionales construidas. Pero esa construcción es casi toda de alta gama. No se construye para habitar o alquilar, sino como resguardo o acumulación. Así, el 19 % del parque habitacional está desocupado. En algunos sectores hay gran disponibilidad de unidades habitacionales, pero que son inaccesibles incluso para la clase media”.

Dejá tu comentario